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[#2]Piso alquilado, rentabilidad superior al 13%

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Hace algo más de dos meses compré mi segunda vivienda para reformar y alquilar. Os hablé de ella en este artículo. En él la describía como una vivienda bastante rentable y en muy buen estado que apenas había que reformar para ponerla en funcionamiento.

Hoy, con la vivienda reservada a un profesor para entrar a vivir a partir del mes de septiembre, os voy a contar un poco cómo ha sido el proceso de lavado de cara y cómo he encontrado al inquilino ideal para este pequeño piso de apenas 63 metros cuadrados.

✨ LAVADO DE CARA

La vivienda estaba en buenas condiciones y medianamente amueblada, con lo que más que una reforma lo único que necesitaba era un ligerísimo lavado de cara para considerarla apta para ser habitada.

🛏 DORMITORIOS

En el dormitorio de matrimonio se reparó el armario ropero, se cambio la lámpara por un ventilador de techo con luz, se colocó unas cortinas en las ventanas y se cambió el somier de 135cm de ancho por una base tapizada de 150cm con colchón.

Dormitorio grande del piso

En el dormitorio pequeño, donde sólo entraba una cama de 90cm de ancho, se colocó un armario nuevo de 80cm de ancho por 180cm de alto, se cambio la lámpara por un ventilador de techo con luz, se cambió el espejo de lugar y se puso una cómoda mediana para sustituir la pequeña mesita de noche.

🛋 SALÓN

En el salón hubo que tirar la base del sofá-cama que se dejaron y comprar otro sofá-cama de dos plazas que fuese a juego con el color del mueble principal, se cambió el cuadro grande principal por uno de lienzo más moderno, se cambió la lámpara de luz del techo por un plafón grande con mando y distintos tonos de luz y se reparó el mueble de la televisión.

Salón del piso

🛁 BAÑO

Se cambió el mueble del lavabo con espejo por uno nuevo más moderno, se cambiaron todos los apliques para colgar el papel higiénico y las toallas por unos de acero inoxidable más modernos, se cambió la lámpara de luz por un plafón y además se cambiaron todos los grifos de lavabo, bidé y bañera.

Baño del piso

🍽 COCINA

El presupuesto más grande (como suele ser lo normal) se lo llevó la cocina. En este caso reemplazamos el calentador de agua de gas antiguo que había por un termo eléctrico nuevo de 80 litros, la cocina junto con el horno se puso también nueva, se cambiaron los tiradores de puertas y cajones para darle un toque más renovado y se cambiaron los plafones de la luz.

Cocina del piso

👤 EL INQUILINO

Una vez terminados lo trámites para realizar los cambios de suministros de la vivienda y terminado también el lavado de cara, tocó poner el anuncio de alquiler en internet. En mi caso lo subí a Fotocasa, Wallapop y Milanuncios a primeros de agosto.

En el plazo de diez días aproximadamente me contactaron más de veinte personas distintas a través de llamada telefónica, WhatsApp y correo electrónico. La mayoría de ellas de origen marroquí, por cierto. A pesar de especificar claramente en el anuncio que se solicitaría contrato de trabajo y últimas nóminas para acceder al alquiler e incluso a la visita del inmueble, la mayor parte de las personas que me contactaron carecían de cualquiera de las dos, cosa que me pareció curioso y preocupante a la vez. La experiencia después de hablar con tantas y tan variadas personas fue interesante e instructiva, ya que algunas de ellas, con sus propias circunstancias y problemas, me querían hacer partícipe a mí de los mismos contándomelos para intentar convencerme de que les alquilara (o regalara) la vivienda.

A pesar de tener algún acercamiento con algunos profesionales del sector educativo, cuando ya me estaba impacientando y empezando a preocupar porque no encontraba el perfil de inquilino que se ajustara a mis necesidades, finalmente se puso en contacto conmigo Fernando, un profesor de idiomas de Córdoba que lo han destinado a Macael para dar clases el curso que viene.

Al día siguiente de nuestro contacto telefónico viajó hasta Macael para visitar la vivienda junto con otras dos más, y finalmente se decantó por mi piso para pasar los próximos diez meses.

🔢 LOS NÚMEROS

Ahora viene la parte que más le gusta a muchos, sobre todo inversores. Los números.

¿Porqué dices que has obtenido un +13% de rentabilidad? Ahora mismo os explico el porqué.

Precio de compra: 22.500€

Impuestos y otros gastos: 2.610€

Coste de reforma: 1.656€

Total gastos: 26.766€

Estos son los gastos totales que me han supuesto la compra de esta vivienda a día de hoy.

El precio de alquiler de la misma se ha estipulado en 325€ por mes, que hacen un total de 3.900€ anuales a pesar de que en este caso el periodo real serán de diez meses. A esos 3.900€ habría que restarle los 400€ de gastos fijos de IBI, comunidad, basura y seguro de hogar que tiene la vivienda, y quedarían unos beneficios netos de 3.500€ anuales.

Así que si hacemos el cálculo de rentabilidad menos impuestos que yo utilizo quedaría de la siguiente manera: 3.500€/26.766€*100 = 13,07% rentabilidad neta anual.

¿No está nada mal, no? En mi opinión está bastante por encima de la media en este tipo de operaciones. Incluso cuando compré la vivienda en un primer momento pensé que, con suerte, la rentabilidad media rondaría el 11-12%, pero resulta que finalmente ha estado un punto porcentual por encima, con lo que yo no podría estar más contento con el resultado.

¿Qué te parece a ti? Coméntame en los comentarios y estaré encantado de responderte.

Muchas gracias por leerme un día más. Hasta la próxima.

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