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[#2]Compro mi segundo piso para alquilar

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He comprado otro piso, mi segunda vivienda de inversión, y esta vez he aprendido la lección con respecto a la primera compra.

«¿Porqué dices esto Antonio?»

Porque esta vez no he comprado un piso enorme, como los que se hacían antaño, cuando nuestros abuelos corrían y jugaban como chiquillos, y de esos que te gastas más de lo que cuesta el piso mismo en la reforma.

El salón de la vivienda en el estado actual de compra

Se trata de un pisito acogedor, luminoso y MUY RENTABLE. Un piso de los que antes se consideraban «pequeño», pero ahora, en los tiempos que corren, donde la natalidad no para de bajar y mantener un niño con un sueldo medio es casi misión imposible, se podría considerar de tamaño «correcto». Salón-cocina, baño y dos habitaciones. Simple pero funcional.

👍 LO MEJOR

He de reconocer que estoy muy ilusionado y contento con esta compra. Para mí que es de esas poquísimas oportunidades que surgen una vez al año y que si no estás ahí, rápido como un lince, te la quitan de las manos.

Aún no está alquilada ni está dando beneficios pero creo que se puede convertir en la mejor compra de vivienda por inversión que he hecho y que haré en muchos años. El tiempo me dará o me quitará la razón, pero hoy por hoy puedo dar estas razones por las que me parece una muy buena inversión.

💲 EL PRECIO

El piso tenía un precio de venta inicial de 25.000€. Era propiedad de 5 hermanos y 1 persona ajena que estaban deseando vender, pues ninguno lo disfrutaba y tampoco querían lidiar con la gestión de alquilarlo.

Tras pasar una oferta y unos cuantos días de dura negociación (son medio catalanes, y ya sabemos quiénes son los mejores negociadores del país…) pude lograr un descuento del 10% sobre el valor de venta, quedándose así en 22.500€ finales. Haciendo el cálculo por metro cuadrado saldrían 357€/m2.

💨 RAPIDEZ DE LA OPERACION

Al contrario de lo que me sucedió con la anterior compra, la cual pasaron casi tres meses desde el lanzamiento de la oferta al fondo hasta que firmamos la compraventa, en esta ocasión ha sido una operación bastante rápida, diría yo.

A primeros de mayo estaba visitándola, a los pocos días quedaba apalabrada comprometiéndome con los propietarios a gestionar la adquisición del certificado energético y coordinar con la notaría el envío de la documentación y la fecha y hora de la firma, y a mediados de junio estaba firmando la compraventa.

⚒ SIN NECESIDAD DE REFORMA

Es cierto que hay que hacerle un pequeño lavado de cara, pero será mínimo. Incluyendo un poco de «homestaging» calculo que no me gastaré más de 2.000€ entre cambiar el termo, horno + vitro, grifería, lámparas y pintar las puertas de blanco.

Cocina con nevera y lavadora seminuevos

Siempre hay que poner especial atención en ventanas y persianas a la hora de comprar una vivienda para invertir, ya que pueden ser, con diferencia, una de las partidas más caras a la hora de reformar o darle un lavado de cara a nuestro inmueble. En este caso el piso cuenta con unas ventanas y persianas en buen estado, lo que supone una gran alegría para mi bolsillo y mi rentabilidad.

💸 GASTOS DE COMUNIDAD BAJOS

Otro punto que me parece muy pero que muy importante y beneficioso en este caso. En este inmueble, el cual pertenece a un pequeño bloque con unas 6 viviendas en total, se pagan únicamente 10€ de comunidad mensual, lo que supone un gasto de 120€ por año. No tiene ascensor y está muy bien mantenido, a pesar de ser una construcción del año 1992.

📐 BUENA DISTRIBUCIÓN

El piso gusta y mucho, a todo el que ha pasado por allí le ha gustado, es sencillo, luminoso, acogedor y bien distribuido. Tan sólo la zona del baño, y más en concreto donde se ubica el wáter, está un poco escondido, quedando detrás de la puerta cuando entras en el baño. Por lo demás, hasta a mí mismo no me importaría en mudarme un tiempo a vivir en él.

🔌 SUMINISTROS DE ALTA

La experiencia de mi primera vivienda para alquilar me dice que dar de alta los suministros de una vivienda que estaban dados de baja por cualquier motivo puede ser un auténtico quebradero de cabeza. Además de gestiones lentas y tediosas, los enganches son caros.

Entre boletines, fianzas y costas la broma puede irse a los 600€ fácilmente. En este caso en concreto, los suministros estaban dados de alta y en pleno funcionamiento, con lo que es otro punto muy importante a favor en esta inversión.

💰 MUY RENTABLE

Junto con el primer punto (EL PRECIO) el otro que más me apasiona. Esta vivienda puede llegar a ser MUY RENTABLE.

Problemas e inconvenientes aparte, esta vivienda puede ponerse en alquiler a un precio aproximado de 325€/mes. Haciendo un cálculo rápido y a groso modo entre el precio final de la vivienda, mas impuestos de ITP y otros gastos, y unos 2.000€ de coste de lavado de cara, podríamos obtener una rentabilidad neta superior al 12% anual tranquilamente.

El dormitorio principal; amplio y con mucha luz

Esto no se da todos los días, y de hecho es bastante complicado llegar a este tipo de rentabilidades, a pesar de que estamos hablando de precios de compra y de alquiler medios o incluso tirando a bajos (comparados con los 850€ de media que se cobra ya en las grandes ciudades).

👎 LO PEOR

La verdad es que se me ocurren pocos puntos negativos que pueda destacar en esta inversión y que no se puedan resolver de una manera relativamente sencilla. Pero no quiero pecar de soberbio y decir que todo ha salido maravillosamente bien voy a hacer un esfuerzo mental y exponer aquí los puntos que no me gustan de esta operación.

🚫 LIMITACIÓN DE POTENCIALES INQUILINOS

Al ser una vivienda justita de tamaño, con dos habitaciones (una de ellas no muy grande), el mercado de potenciales inquilinos se reduce básicamente a: solteros, parejas, familias con un hijo máximo.

Por suerte hoy en día este tipo de perfiles son los que más abundan en nuestra sociedad, por lo cual no representa una desventaja muy importante.

📉 POCA O NULA CAPACIDAD DE REVALORIZACIÓN

Este punto, a pesar de ser cierto, es algo de lo que soy consciente y no me preocupa en demasía.

¿Y porqué?

Porque lo que busco con esta inversión es una rentabilidad por rentas al alquiler, no por una revalorización en la futura venta, que incluso produciéndose, seguro que al menos podría vender el inmueble al mismo precio de compra. Así que como digo, a pesar de señalar este punto como «negativo», no es demasiado preocupante para mí.

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