En el mes de septiembre formalizamos la tercera compra del año. ¡Vamos embalados!
Esta vez se trata de un piso de 80m2, con cocina, lavadero, baño, salón y dos habitaciones, en el centro del municipio de Olula del Río, en Almería.
En este caso, y dada nuestra necesidad de capitalizarnos para seguir invirtiendo de una forma más rápida y escalable, se dan las condiciones necesarias para realizar en esta vivienda nuestro primer FLIP (comprar, reformar y vender), ya que la vivienda se encuentra en un municipio con mucha demanda de alquiler y compra, y además está en una muy buena ubicación.
Aparte de la buena ubicación y encontrarse en un municipio atractivo, la idea es realizar una reforma un poco premium, utilizando calidades de materiales y mobiliario medias-altas para darle un plus de atractivo y enganchar de un primer vistazo a los posibles compradores que vayan a visitarlo.
💰 GASTOS DE COMPRA
A principios de año la vivienda tenía un precio de venta de 35.000€. Era de una entidad bancaria (HAYA, en este caso). Seguramente debido a la poca demanda de ofertas por el estado en el que se encontraba, a mediados de año bajaron el precio casi un 9%, hasta los 32.000€.
Yo no me lo pensé dos veces y pasé una oferta un 22% por debajo, por 25.000€. En un primer momento, la inmobiliaria me respondió diciendo que el banco no había aceptado la oferta, y yo me olvidé por completo de la vivienda. Un par de meses más tarde me vuelven a llamar para preguntarme si estaría dispuesto a ofrecer 26.000€, les dije que sí sin pensarlo.
Finalmente adquirí la vivienda con un 19% de descuento sobre el precio que tenía en ese momento y más de un 25% sobre el precio a comienzos de año (35.000€).
💰 PRECIO DE COMPRA: 26.000€
📋 IMPUESTO ITP: 1.936€
📑 Notaría: 616€
🗃 REGISTRO DE LA PROPIEDAD: 169€
💡 ALTA SUMINISTROS (LUZ Y AGUA): 530€
📈 PREVISIÓN DE RENTABILIDAD
En estos momentos, la reforma se encuentra en pausa a un 85% de finalizar. Esto es debido principalmente a las fechas en la que nos encontramos actualmente y a un cambio de reformistas de última hora.
Pero debido a que la mayoría de las grandes partidas y sus gastos ya están realizados, y los que faltan por venir como el amueblar, montar la cocina, pintar… son fácilmente calculables cuando tienes cierta experiencia, ya podemos realizar una cierta previsión de gastos totales y por ende, rentabilidad final tras la futura y esperable venta.
Obviamente, en cuanto la venta termine de formalizarse os traeré los números finales y reales para que podamos analizarlos y calcular la rentabilidad real de la misma.
Pero para ir abriendo boca, hacer una previsión y jugar un poco a los «estadistas», os dejo aquí una previsión sobre 3 posibles escenarios, uno pesimista, otro moderado (realista) y finalmente, el que todo el mundo espera que se dé cuando realiza inversiones, el escenario optimista.
🔴 Escenario Pesimista
💲 PRECIO DE VENTA: 57.000€
💰 GASTO DE COMPRA + REFORMA: 48.000€
✅ BENEFICIO TOTAL: 9.200€
📊 RENTABILIDAD (menos impuestos): 19%
🟡 Escenario Moderado
💲 PRECIO DE VENTA: 66.500€
💰 GASTO DE COMPRA + REFORMA: 48.000€
✅ BENEFICIO TOTAL: 18.700€
📊 RENTABILIDAD (menos impuestos): 39%
🟢 Escenario Optimista
💲 PRECIO DE VENTA: 75.000€
💰 GASTO DE COMPRA + REFORMA: 48.000€
✅ BENEFICIO TOTAL: 27.200€
📊 RENTABILIDAD (menos impuestos): 56%
🏁 OBJETIVO Y MOTIVO
Cuando visité esta vivienda por primera vez y tomé la decisión de que quería hacerme con ella lo tenía muy claro. El objetivo y la finalidad de la adquisición debía ser reformarla y venderla a un precio razonable, consiguiendo algo de rentabilidad en el proceso.
Más claro aún lo tuve cuando fui viendo y viviendo en carnes propias que re-capitalizarse tan sólo a base de cobrar rentas en un camino largo y no muy rápido de escalar precisamente. Sobre todo si, como es mi caso, has invertido todos tus ahorros de una forma tan bestial en tan poco tiempo.
Así que este piso puede (y debe) ser mi forma de re-capitalizarme para poder seguir invirtiendo y convertir espacios inhabitables que están prácticamente en ruinas, en bonitas y acogedoras viviendas donde una familia o cualquier persona pueda hacer su vida con la máxima comodidad posible.
Así que por todo ello, y con la confianza de que estamos haciendo algo positivo para la sociedad y para nosotros mismos: ¡Seguimos! 💪
