Más de 3 meses después, alquilo el primer inmueble de inversión

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Dicen que la primera vez nunca se olvida, y este dicho se aplica también a la inversión inmobiliaria.

A primeros de septiembre, pocos días después de finalizada la reforma, se alquiló por fin la primera vivienda que compré como inversión.

Han sido más de 100 días de duros aprendizajes más unas cuantas decenas de miles de euros invertidos hasta poder poner esta vivienda en funcionamiento. Pero era un piso que había que hacerle DE TODO. Nada de lavado de cara, esto ha sido una reforma integral PURA Y DURA.

Como han sido tantas y tan variadas las experiencias y sentimientos vividos con esta vivienda, quería estructurar el artículo en base a los «Errores» y «Aciertos» cometidos, pero pensándolo fríamente y viendo actualmente a la familia de cuatro personas que en estos momentos pueden vivir en condiciones muy aceptables, he pensado que no sería justo hablar de errores, ya que por más tiempo y dinero que se haya invertido, al final esto va mucho de aprendizajes, y yo con esta vivienda he aprendido muchísimo. Por eso, aunque haya pecado por completo de arrogancia y falta de experiencia, tampoco puedo tachar de errores las faltas cometidas.

💲 PRECIO

La vivienda tenía un precio inicial de 21.000€ en idealista. Tras pasar una oferta se logró rebajar el precio en un 14%, con lo que quedó un precio final de compra de 18.000€, menos de 150€ por metro cuadrado en un municipio de 5.600 habitantes. Estamos hablando de un piso en un bloque de la década del 70 (eso sí) de más de 113m2, con un balcón exterior para cada una de las 3 habitaciones que se compone, baño, salón, cocina-comedor y lavadero. Poca broma.

❌ INCONVENIENTES

Claro, con un precio como el comentado anteriormente para una vivienda con tantas posibilidades es difícil resistirse a la tentación de abrir la chequera, y más siendo la primera vez.

❌ El tema es que al ser un piso de banco, embargado desde y durante muchísimos años, todos los suministros estaban dados de baja. Finalmente, entre adecuar la instalación, boletines, enganches y demás, la broma salió por más de 2.500€ entre luz y agua.

❌ La reforma se alargó en términos de tiempo y dinero algo más de lo debido y esperado. Al final fueron casi tres semanas y unos cuantos miles de euros más de lo previsto en un inicio.

❌ La instalación de luz y agua, como era de suponer debido a su antigüedad y estado de la vivienda, estaban de origen. Esto significa básicamente que se tubo que picar toda la vivienda por donde pasaría el cable para instalar el tubo flexible, al igual que cambiar todas las tuberías de agua de plomo que estaban completamente inservibles.

❌ Si queremos, podemos añadir dentro de este apartado que el piso se encuentra en un bloque muy antiguo, de más de 50 años de construcción, sin ascensor (aunque es una segunda planta) que de ahora en adelante, por más renovaciones que se hagan o se intenten hacer, tiende a ir cuesta abajo. De esto yo era consciente en un primer momento, pero me lancé pensando en la rentabilidad a largo plazo por alquiler, no en la revalorización ni en obtener un beneficio a corto plazo con la posterior venta.

❌ Tampoco está muy bien ubicado dentro de lo que es el municipio, otro punto que resta en la futura revalorización y posterior venta.

✔ BENEFICIOS

Como no, todo tiene su parte buena, si uno sabe buscarla. En este caso, la vivienda, como he repetido mil y una veces, es espaciosa, luminosa, con buenas vistas, y muy grande. Esto abre un amplio abanico en la oferta de alquiler, puesto que cualquier perfil de inquilino es apto para habitarla.

✔ El precio final de alquiler ha sido 385€ mensuales (gastos de luz y agua apartes), con lo que la rentabilidad, finalmente, ha sido de casi el 10% neto anual. Como dije en mi artículo de previsión de rentabilidad, a muchísimos inversores de grandes ciudades les gustaría obtener una rentabilidad neta parecida y les es casi imposible.

✔ Se encuentra en un pequeño municipio de Almería, mi pueblo natal, en el que apenas existen los problemas de okupación. Además de eso, es un bloque muy tranquilo compuesto principalmente por vecinos de «los de toda la vida» del mismo pueblo.

✔ Los gastos de comunidad, al tratarse de un bloque sin ascensor, no son altos, 25€ al mes, con lo que es otro de los beneficios de los que podemos presumir en esta operación.

💭 CONCLUSIÓN FINAL

La conclusión final que extraigo de esta operación, tras meses y meses sufriendo con la reforma y posterior trabajo de amueblar por completo semejante vivienda, es que ha sido una buena entrada y un gran aprendizaje para mí en el mundo de la inversión inmobiliaria, que seguro me valdrá para seguir mejorando y avanzando en este intenso sector que tanto me gusta y apasiona.

Eso sí, ¿Volvería hoy a meterme en una operación similar a esta en términos de tamaño y características? Seguramente NO. Hoy en día buscaría y busco viviendas en mejor estado de conservación, de muchos menos años de construcción y que al menos tengan la instalación de luz y agua medio en condiciones.