Corría una preciosa mañana de marzo en el sur cuando me llamó Aurora, la comercial de la inmobiliaria, para consumir toda una tarde visitando viviendas antiguas, pero con potencial de inversión, en mi pueblo natal. A ello nos pusimos.
Tras más de tres visitas y ya un poco cansado de patear calles y subir y bajar escaleras (pues mi pueblo es cuesta tras cuesta) vinimos a topar con la casa propiedad de un matrimonio mayor, ya jubilados por mucho, que se habían mudado hacía menos de dos años a una vivienda en planta baja y sin escaleras, ya que la movilidad de ambos era ya evidentemente reducida debido a su larga edad. Esto fue, precisamente, la principal motivación de querer vender su casa de toda la vida, donde habían criado a sus hijas, y donde habían pasado la mayor parte de su experiencia vital.
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⚒ ESTADO DE LA VIVIENDA
Realizamos el primer recorrido y lo cierto es que esta era, con mucho, la vivienda que mejor estado presentaba de todas las que habíamos visitado aquella tarde. Se notaba cuidada, a excepción de las graves humedades que presentaban las paredes y techos de la planta baja, pero esto no era debido a mal uso o falta de mantenimiento, sino más bien a que se encuentra enclavada en roca desnuda, y esta circunstancia produce que las viviendas sufran de humedades y salinidad.
Amueblada con mobiliario antiguo y desfasado que habría que cambiar, como era normal, pero en buen estado en general. La cocina, eso sí, había que reformarla por completo, además de tirar un pequeño tabique para ampliar el poquísimo espacio que presentaba la antigua.
📐 DISTRIBUCIÓN
La vivienda era grande. Más de 150 metros cuadrados distribuidos en tres plantas y dos terrazas.
La primera consta de un amplio recibidor, comedor, cocina y un dormitorio.
En la segunda nos encontramos con dos dormitorios enfrentados, de buen tamaño ambos, un salón-comedor enorme, el baño y un lavadero.
En la tercera planta tenemos otras dos habitaciones-dormitorios y la puerta para salir a la primera terraza, donde justo encima de esta, y siendo más amplia, tenemos la terraza más alta con una impresionante vista a 360 grados de todo el municipio de Macael.
📟 LOS NÚMEROS
La familia quería 30.000€ por esta vivienda de tres plantas y cinco habitaciones.
Era la primera negociación a la que me iba a enfrentar con propietarios particulares, pues todas las anteriores han sido realizadas con viviendas de fondos y bancos. A pesar de ello era consiente de que no se puede, ni se debe, ser tan agresivo en la oferta cuando se trata de particulares, más de una determinada edad.
Les propuse 26.000€. Aceptaron la oferta de inmediato. Creo que ellos ya eran un poco conscientes de que no podrían vender la vivienda en esa ubicación, en este municipio, por mucho más de eso. Y como dice el refrán: más vale pájaro en mano, que ciento volando.
A los pocos días firmamos el contrato de arras y al mes siguiente estábamos en notaría firmando la compra. Al día siguiente de la compraventa, la dueña de la vivienda, de unos 84 años de edad y que ya presentaba graves problemas de salud, falleció. Yo no me lo esperaba en absoluto y el asunto me afectó un poco, pero como me dijo una de sus hijas para tranquilizarme, parece que la mujer estaba esperando el momento de vender su casa para poder irse «tranquila».
💰 Precio de compra: 26.000€
⚖ Impuestos y otros gastos: 2.900€
🛠 Coste de reforma: 7.954€
💶 Alquiler mensual: 350€
📈 Rentabilidad anual: 10,35%
📄 EL PLAN DE INVERSIÓN
La idea inicial que tenía para con esta vivienda era realizar mi primer alquiler por habitaciones con ella. Se trataría de un arriesgado experimento, pues estamos hablando de un municipio de menos de 6.000 habitantes en donde estos modelos de alquiler no son para nada comunes. Es más, diría que a día de hoy todavía no hay ninguna vivienda por habitaciones en Macael.
Se reformaría la cocina al completo, haríamos un segundo baño donde ahora está el lavadero, arreglaríamos las cinco habitaciones y distribuiríamos las zonas comunes por plantas para que no hubiese overbooking en ninguna de ellas. La idea era obtener unos 180€/mes por habitación, incluyendo luz, agua, basura e internet, lo cual a final de mes tendríamos unos ingresos netos aproximados de unos 680€ mensuales siendo muy optimistas y con todas las habitaciones ocupadas.
Pero fuimos comenzando con los trabajos de reforma y a medio camino me quemé. La ubicación para llegar hasta la vivienda con vehículo, como he mencionado antes, es muy mala, y las tareas de sacar escombro, llevar y traer materiales, pasar por las estrechas calles con una furgoneta… se complicaban y mucho. Así que decidí acortar mucho los trabajos de reforma y no realizar un segundo baño, ni arreglar todas las habitaciones, al menos por el momento.
Arreglamos tres de las cinco habitaciones disponibles, las zonas comunes, subsanamos y reparamos los problemas de humedad, actualizamos gran parte del mobiliario, reformamos la cocina por completo agrandándola y dándole mucho más espacio y dejamos la vivienda lista para alquilar a cualquier perfil de inquilino por alquiler tradicional a un precio muy accesible pero que aún de esta manera nos sigue reportando algo más de un 10% neto anual antes de impuestos.
Además de lo anterior, realizando la operación por alquiler tradicional nos ahorramos todo el trabajo de gestión y las rotaciones que suponen el alquilar 5 habitaciones diferentes. Todo ello sumado al hecho de que no sabíamos a ciencia cierta si el «experimento» iba a funcionar en un pueblo tan pequeño y la incertidumbre que supone el saber si la gente iba a terminar adaptándose a vivir en un espacio compartido cuando hay viviendas completas que se alquilan entre 300 y 400 euros al mes.
De todas formas jugamos también con la baza de que la vivienda siempre puede ser adaptada para alquilar por habitaciones, si es que me animo a retomar los trabajos de reforma e invertir unos cuantos miles de euros más con el objetivo de elevar la rentabilidad anual en unos 3-4 puntos porcentuales. Ya veremos qué decidimos en un futuro, de momento he decidido dormir un poco más tranquilo y dejar que la operación amortice por la vía de alquiler tradicional.
