Recordaréis que hace unos meses escribí un artículo contando que había comprado una casa de pueblo antigua del año 1941. Pues bien, resulta que el valor catastral de semejante ruina era de 60.000€. Yo pagué 26.000€ por ella, que era su valor de mercado claramente.
Hasta ahí todo bien, el problema vino en el momento en el que comenté con el dueño de la inmobiliaria la problemática que supondría tributar sobre 60.000€ (4.200€ de impuesto) por algo que realmente vale 26.000€ (1.820€ de impuesto), lo cual suponía una diferencia de 2.380€ que el estado se embolsaría injustamente por esta compraventa.
Aquí es donde yo cometí el gravísimo error, que me va a servir como un aprendizaje bastante caro, de fiarme del dueño de la inmobiliaria cuando me dijo que no me preocupara porque él mismo se encargaría de realizar y pagar una tasación oficial y que presentándola y argumentando que la vivienda no tiene ese valor real, no tendría ningún problema y no me llegaría la complementaria sobre la diferencia. GRAVE ERROR. Ahora, con algo de tiempo de perspectiva y viendo de qué forma se ha lavado las manos cuando le he comentado la situación, he comprobado que sólo le importaba vender la vivienda y embolsarse su comisión. Una inmobiliaria que tacharé de mi lista para siempre.
Pero así lo hicimos, se realizó una tasación completa con fotografías, datos y descripciones precisas, yo pagué 1.820€ de ITP sobre el valor de compraventa (26.000€), comenzamos con la reforma de la vivienda, y todo siguió su curso.
Hasta que pasados unos cuantos meses me llega una notificación certificada de nuestra querida Agencia Tributaria reclamando la cantidad de 2.380€ en concepto de complementaria sobre el ITP de dicha vivienda. Mi cara mientras leía la carta os la podéis imaginar, mis ojos saliéndose de sus cuencas, también.
Tras unas llamadas apresuradas y buscar mucha información, finalmente decidimos apelar la reclamación adjuntando de nuevo la tasación de la vivienda y exponiendo muy detalladamente y con datos precisos la situación real en la que se encontraba la vivienda en el momento de la compra. Todo fue en vano.
Unas semanas después llegó la respuesta. Se rechaza la apelación y se insiste en la obligación de pagar los 2.380€ de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Nada que hacer, lo siguiente era ya pelearlo en un juzgado con el consiguiente desgaste tanto económico como mental que supone pleitear contra la omnipotente administración pública. Ahí volvió a mi memoria el triste pensamiento de que vivimos en un país cada vez más injusto y expoliador. En algunos casos increíblemente injusto.
📉 MERMA SUSTANCIAL DE LA RENTABILIDAD DE LA OPERACIÓN
Así que con el pago injusto de esta complementaria nuestra más que aceptable rentabilidad sobre esta operación de dos dígitos sufre una considerable merma.
Pasamos del anterior 10,35% neto anual a un 9,72% neto anual.
💭 CONCLUSIÓNES Y DECISIÓNES
Es duro tener que pagar más de doble de impuestos por algo que es evidente de toda evidencia no los merece ni los vale. A mí me ha tocado en esta operación, en parte por no seguir mi instinto, ya que desde un comienzo tuve un leve presentimiento de que no era buena idea meterme en semejante operación.
Al final no hice caso, le eché valor y entré. Y me la pegué.
Por supuesto que no todo está perdido y que esto tan sólo conlleva destinar algo más de medio año de alquiler a cubrir este tropiezo, y que eso es lo que haré con esta propiedad, hasta que consiga rentabilizarla por completo y quien sabe, puede que sea una de las primeras que elimine de mi cartera, pues por su estado y su antigüedad no me ofrece ni seguridad ni comodidad conservarla.
Pero al final todo va de aprendizajes y de lograr sortear los obstáculos que se nos presentan de la mejor manera posible. De momento mi decisión es aceptar el error, sacar lo positivo de él e intentar no perderle dinero a esta propiedad.
