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Os voy a contar cuál fue la primera inversión realmente que hice, hace poco más de un año, la cual me proporciona más de un 20% de rentabilidad anual, y porqué no he hablado nunca de ella hasta ahora.
📝 LA HISTORIA
Tras largos meses y meses de papeleos, correos electrónicos y modelos administrativos, finalmente me adjudico por herencia un semisótano que tenían mis padres a medio arreglar en la casa donde vivía mi madre.
He de decir que dicho semisótano llevaba casi 20 años en un estado de abandono, con graves humedades y sirviendo únicamente como trastero o almacén de cosas sin usar.
Sin embargo yo tenía claro que aquel semisótano de más de 70 metros cuadrados, tal y como lo habían ideado mis padres en su día, iba a terminar siendo una hermosa y completa vivienda, ya fuera para disfrutarla yo con mis familiares y amigos los fines de semana y días de fiesta, o simplemente para rentabilizarla como alquiler de temporada e incluso vacacional.
Así que pocos meses después de la adjudicación me puse manos a la obra en la búsqueda de reformistas que me presupuestaran la que sería la primera (de otras tantas) reforma de mi vida.
⚒ LA REFORMA
Finalmente, en el mes de noviembre, encontré un reformista que se hiciera cargo de resanar y poner a punto la vivienda. No fue caro, pues lo más caro y engorroso (instalación de agua y eléctrica, suelo…) ya estaba hecho desde hacía dos décadas.
Eso sí, como todas y cada una, y sobre todo las primeras, el proceso de reforma y los continuos problemas que fueron surgiendo fueron un parto. De esto seguro que puede dar fe cualquier persona que reforma una vivienda por primera vez.
Al final, semana tras semana, aquello empezaba a coger verdaderamente forma de una vivienda digna. Al cabo de dos meses, una vez pasadas las fiestas de año nuevo, aquello estaba listo para amueblar.
Tras el trabajo de amueblar, adecuar y decorar, quedó una señora vivienda de dos habitaciones, baño, salón/cocina con comedor tremendamente amplios, trastero/despensa y lavadero.
💸 COSTES
Recurriendo al EXCEL de aquella operación puedo encontrar todos los gastos que supusieron aquella inversión en reformar y rehabilitar la vivienda.
–Licencias, permisos…: 180€
–Mano de obra de reformistas: 3.100€
–Mano de obra colocación de puertas y ventanas: 550€
–Mano de obra electricidad y fontanería: 690€
–Electrodomésticos: 2.023€
–Cocina completa + mano de obra: 1.750€
–Puertas y ventanas: 1.890€
–Muebles y decoración: 4.285€
–Otros gastos: 1.365€
Todo esto suma un total de 15.833€ en costes de reforma, rehabilitación completa y amueblar la vivienda.
📈 LA RENTABILIDAD
Durante este año que nos ocupa (2023) la vivienda ha estado aproximadamente un 70% del tiempo alquilada, por periodos cortos (semanas o algunos meses) por distintos inquilinos. La media, ya sea por semanas o meses, está saliendo en 330€/mes, gastos de luz y agua aparte.
Esto supone que, sobre el coste total de reforma y rehabilitación de 15.833€, la rentabilidad que esta operación está proporcionando anualmente está en un 23,46% neto, sin calcular los periodos vacíos en los que he disfrutado de la vivienda yo mismo con los míos.
Por supuesto, tenemos que tener MUY en cuenta que esta altísima rentabilidad se debe principalmente a que el gasto de compraventa fue de 0€, como es lógico y normal al tratarse de una herencia.
De todas formas, para ser la primera reforma, se hizo un trabajo relativamente bueno y rápido, buscando economizar pero sin descuidar la calidad.
❓ ¿PORQUÉ NO HABLÉ ANTES SOBRE ESTA OPERACIÓN?
Porque como he indicado antes, en el momento de reformar esta primera vivienda, por mi mente apenas si corría la idea de convertirme en inversor inmobiliario. Cierto es que me estaba informando sobre el tema, porque me picaba la curiosidad, SÍ, pero para nada pensaba que una persona como yo, sin ningún conocimiento, con unos ahorros limitados y un salario un poquito por encima de la media, podía conseguirlo.
Pero visto lo visto, y pasado ya un tiempo, he creído conveniente hablar de esta otra propiedad, que fue la primera de todas, y que sin quererlo ni esperarlo, comenzó esta aventura.
