Hace aproximadamente dos semanas que terminamos la reforma y me he dado cuenta que no podemos vender la vivienda.
Bueno sí, por poder, podemos, pero no nos conviene en absoluto. Te explico porqué.
🚫 NO HAGAS FLIPS COMO PERSONA FÍSICA
Al menos no los hagas cuando tengas que realizar una reforma importante de más de 10.000€. Si es una reforma menor o «lavado de cara» inferior a los 10.000€ la operación sí podría ser factible.
Cuando compras viviendas para hacer «Flip» (comprar, reformar y vender) deberás tributar por el IRPF la ganancia patrimonial (beneficio) que consigas con la venta. Bien, hasta ahí vamos bien.
El problema aquí reside principalmente en que no podrás desgravar la mayor parte (por no decir casi nada) de la reforma que realices. Es decir, que al final vas a tributar casi por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, sin tener apenas en cuenta los gastos asociados a reforma o adecuación.
Esto es así porque según La Dirección General de Tributos, los gastos de reparación asumidos para la conservación o el mantenimiento de la vivienda no se pueden sumar al valor de adquisición. Es decir, obras como la pintura de la casa, el cambio de las instalaciones eléctricas o la sustitución del suelo, puertas o ventanas no se pueden tomar en cuenta para el cálculo.
Voy a poner el ejemplo de mi caso para que se entienda lo más claro posible.
1️⃣ Compro un piso en 28.721€ (impuestos incluidos) para reformar y vender.
2️⃣ Invierto 19.964€ en realizar una reforma integral (cambio de suelo, instalación eléctrica, tuberías, pintura, muebles, decoración…).
3️⃣ Lo vendo en 67.000€ consiguiendo un beneficio de 18.315€ (67.000€ – 28.721€ + 19.964€).
4️⃣ Tributo al 21% sobre 38.279€ (67.000€ – 28.721€), 8.038€ en total.
5️⃣ Habiendo tenido una ganancia REAL de 18.315€ debo tributar sobre una ganancia ficticia de 38.279€, pagando finalmente casi un 45% de impuesto sobre el beneficio real.
A pesar de seguir obteniendo un beneficio de 10.277€ de realizar dicha venta, para mí no es justo ni lógico tributar por un 24% más de lo normal, con lo que decido «enmendar» este error de cálculo e información conservando la vivienda en cartera para destinarla a alquiler tradicional.
❓ ¿CUANDO SE PUEDEN INCLUIR LAS REFORMAS EN EL CÓMPUTO?
Como empresa, siempre, ya que podrás desgravar absolutamente todo (o casi) lo que compres o contrates para la mejora del inmueble.
Como persona física sólo están contempladas las reformas que estén destinadas a la ampliación o a la mejora sustancial de la habitabilidad del inmueble. Bien sea porque se modifica la estructura de la casa o porque se agregan elementos que no existían con anterioridad, que modifican trascendentalmente el espacio y alargan su vida útil. Hablamos, por ejemplo, de obras como la de aumentar la superficie de la vivienda o el cambio completo de zonas importantes como la cocina o el baño.
🏡 LA REFORMA
Finalmente, tras casi seis meses desde la compra de la vivienda (un piso de 80m2 en una zona céntrica de Olula del Río), terminamos de reformar, amueblar e incluso decorar el inmueble.
El resultado final es bastante satisfactorio, quedando una vivienda amplia y luminosa, de todos blancos y roble con dos dormitorios, uno principal y otro secundario, un espacioso y elegante salón-comedor, un baño pequeño pero con todo lujo de detalles, y una cocina muy bonita al tiempo que funcional.
🔢 LOS NÚMEROS FINALES
El precio de la reforma fue ligeramente superior a lo que había estimado en un primer artículo hablando de la operación, pero casi casi lo clavé.
💰 Precio de compra: 26.000€
⚖ Impuestos y otros gastos: 2.721€
🛠 Coste de reforma: 19.964€
💶 Alquiler mensual: 450€
📈 Rentabilidad anual: 9,84% neto
Como veis, y a pesar del error cometido, debido principalmente a la buena ubicación y la alta demanda del municipio donde se encuentra, además del buen trabajo realizado en la reforma, amueblamiento y «homestaging», el inmueble nos reportará un nada despreciable 9,84% anual alquilándolo a 450€ al mes.
