Una de las grandes ventajas a la hora de invertir nuestro dinero en viviendas para alquilar es la gran versatilidad que estas nos ofrecen para conseguir nuestro objetivo como inversores. Podemos optar por inversiones con más rentabilidad pero también más tiempo y/o trabajo de gestión, o por el contrario podemos optar por dedicar menos tiempo a gestionar inquilinos e incidencias a cambio de una pequeña merma en nuestros beneficios.
Las opciones son muchas y variadas y hoy me voy a dedicar a desgranar una por una, con sus ventajas y desventajas.
🏡 ALQUILER TRADICIONAL (LARGO PLAZO)
Esta sería la modalidad que yo recomendaría a todos aquellos inversores poco expertos (como yo) que cuentan con menos de dos años de experiencia en el sector.
Se trata de comprar y reformar la vivienda para alquilarla como habitual o a largo plazo. Se alquila la vivienda por completo para una familia, una pareja, o incluso una persona soltera. Aquí el punto clave es seleccionar un buen perfil de inquilino para lograr la máxima permanencia por parte de este y de esta manera, a pesar de no obtener una alta rentabilidad, minimizar al máximo el tiempo de gestión en entradas/salidas de inquilinos.
✔ Ventajas
✔ Poca rotación de inquilinos. Si hacemos una buena selección dedicaremos poquísimo tiempo de gestión en concepto de entradas/salidas de inquilinos.
✔ Deducción fiscal del 50% sobre los beneficios. Cuando alquilamos una vivienda para uso habitual (más de un año) nos podremos deducir el 50% de los impuesto que debemos pagar sobre los beneficios en la declaración de la renta.
❌ Desventajas
❌ Baja rentabilidad en comparación con otras modalidades.
❌ Mayor deterioro de la vivienda y su mobiliario debido al uso constante del mismo.
👨🏫 ALQUILER DE TEMPORADA
Después de analizar el alquiler a largo plazo como vivienda habitual, vamos a hablar de la segunda modalidad, conocida como alquiler de temporada, o como también habréis escuchado si sois de pueblo y entre la gente mayor: «alquilar a maestros«.
En esta modalidad en concreto el tiempo de estancia por parte de los inquilinos suele oscilar entre los seis y los nueve meses. Da lo mismo si alquilamos a maestros o estudiantes, sólo suelen quedarse durante el tiempo que dure su temporada de trabajo o estudios. Los meses restantes se marchan para pasar las vacaciones fuera o en sus propias casas. Algunos regresan para la siguiente temporada y otros no.
✔ Ventajas
✔ Buen perfil de inquilino. Suelen ser profesionales de la enseñanza o de la salud que «normalmente» cuidan la vivienda y su mobiliario y cuando se van todo está en buenas condiciónes.
✔ Puntualidad y formalidad en el pago de la renta. Debido a que normalmente no pueden permitirse perder el alquiler por cuestiones de necesidad laboral, y además tienen un sueldo medio-alto asegurado todos los meses, suelen ser muy formales y puntuales a la hora del pago.
❌ Desventajas
❌ Imposibilidad de deducirnos fiscalmente el 50% de los impuestos a pagar debido a que la estancia no es superior a un año por parte de los inquilinos.
❌ Período de uno a tres meses en los que nuestra vivienda se queda vacía en el caso de que queramos seguir alquilándola por temporadas.
❌ Aumento en la rotación al menos una vez al año. Pequeño aumento en la gestión de entrada/salida de inquilinos.
🏢 ALQUILER DE HABITACIONES
Una modalidad muy de moda entre los inversores (sobre todo los más jóvenes) durante los últimos años. Si se sabe enfocar y realizar, puede llegar a superar en varias veces la rentabilidad respecto al alquiler de vivienda tradicional o por temporadas.
Pero todo tiene un precio, y como es lógico, a mayor rentabilidad, mayores calentamientos de cabeza. En la inversión siempre se ha dicho que la cantidad de dinero a ganar es proporcional al tamaño y la cantidad de problemas que eres capaz de solucionar. Y es cierto. No es lo mismo alquilar una vivienda entera, a un sólo inquilino, con un sólo contrato, que cada una de las habitaciones que esta tenga (dos, tres, cuatro…) con un contrato e inquilino diferente por cada una de ellas.
✔ Ventajas
✔ Altísima rentabilidad. Normalmente alquilando la vivienda por habitaciones y cuantas más tenga la misma, la rentabilidad se ve incrementada sustancialmente con respecto a un alquiler de vivienda habitual o por temporadas.
❌ Desventajas
❌ Imposibilidad de deducirnos fiscalmente el 50% de los impuestos a pagar debido a que los contratos de alquiler por habitaciones no se rigen por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
❌ Alta rotación de inquilinos. Cada habitación que alquilemos será como una operación aislada, con su contrato independiente, inquilino, y todos sus derivados.
❌ Mayor tiempo de gestión en cobro de suministros, incidencias o posibles disputas. Que si el de la habitación de al lado tiene todo el día la televisión puesta y no es justo que paguemos lo mismo de luz, que si me ha desaparecido comida de mi armario, que si la nevera es demasiado pequeña para todos los que habitamos la vivienda… Problemas así pueden surgir durante un alquiler por habitaciones, y habrá que solucionarlos.
❌ Mayor deterioro de la vivienda y su mobiliario debido al uso constante del mismo. En este caso nuestro inmueble sufrirá un deterioro mayor porque normalmente el número de personas que lo habitarán será también mayor.
🏖 ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL
Otra modalidad que ha cogido muchísima fuerza durante los últimos años especialmente desde el auge de StartUps como «Coachsurfing» o «Airbnb» es alquilar nuestra vivienda en temporadas vacacionales. Ya sea porque la tenemos cerca de la playa donde refrescarnos durante los meses de verano, cerca de una montaña con nieve donde se puede esquiar en los meses de invierno, o incluso apartada en medio de la naturaleza donde se podrían pasar unos días de relax total, alquilarla por días o semanas sueltas tipo hotel puede ser una opción bastante rentable.
✔ Ventajas
✔ Alta rentabilidad debido a que alquilamos nuestra vivienda por días o semanas sueltas y con unas condiciones tipo «hotel».
✔ Bajo deterioro de la vivienda debido a los pocos días de estancia de los inquilinos.
✔ Posibilidad de disfrutar de nuestra vivienda durante las épocas de baja demanda de alquiler de la misma.
❌ Desventajas
❌ Mayor tiempo de gestión de entrada/salida de inquilinos.
❌ Alto consumo de tiempo, trabajo, y/o gasto en la limpieza y adecuación de la vivienda entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente.
❌ Imposibilidad de deducirnos fiscalmente el 50% de los impuestos a pagar debido a que la estancia no es superior a un año por parte de los inquilinos.
🔄 OTRAS MODALIDADES
Otros conceptos y modalidades han surgido en los últimos años sobre todo debido a la innovación de jovenes emprendedores e inversores. Una de ellas y seguramente la más conocida por sus elevados porcentajes de rentabilidad es la conocida como «Rent2Rent», que significa básicamente «alquilar para realquilar«.
El concepto de primeras parece sencillo: alquilamos una vivienda a otra persona con un contrato a largo plazo que nos permita subarrendarla y tras una pequeña reforma o lavado de cara la ponemos en alquiler por habitaciones o de forma vacacional, por ejemplo. De esta forma, y sin tener que invertir ni un euro en la compra de la vivienda (sí en el reacondicionamiento o lavado de cara de la misma) podemos convertirnos en arrendadores sin tener en propiedad las viviendas que alquilamos ni desembolsar grandes cantidades de dinero.
La idea en principio es muy buena para aquellos que deseen entrar en el mundo de la inversión con muy poco capital, pero por desgracia no cuento con la experiencia suficiente para hablar en detalle de ella, así que dejaré esta modalidad para más adelante.
Como veis, modalidades hay muchas, y opciones para sacarle rendimiento a nuestros inmuebles, también. Cada una con sus pros y sus contras, pero esto precisamente es lo bonito de la inversión inmobiliaria.
Yo, en estos momentos de iniciación, todavía estoy optando por «ir a lo seguro» con el alquiler tradicional y no calentarme demasiado la cabeza, pero estoy seguro de que con un poco más de tiempo me animaré a probar todas las opciones existentes e intentar hacerme un experto en todas y cada una de ellas.
Y a ti, ¿Qué método de alquiler te es más atractivo? Déjamelo en los comentarios y lo comentaremos.
