Ya casi hace un año y medio desde que comencé a adentrarme en el interesantísimo mundo de la inversión inmobiliaria.
He realizado un total de 4 operaciones hasta ahora y actualmente estoy terminando de reformar la primera vivienda que he comprado para realizar un «flip» (compra, reforma y venta).
Así que tras todo este bagaje puedo considerarme en la posición de comentar y rebatir algunos de los mitos sobre la Inversión Inmobiliaria que mucha gente tiene en su cabeza (algunos los teníamos hasta hace pocos años).
💰 NECESITAS UNA GRAN CANTIDAD DE DINERO PARA EMPEZAR
Mito. La inversión inmobiliaria, si algo tiene y me encanta de ella, es que es algo muy plural y con muchas variantes.
No seré yo, que compro sin prácticamente financiación y con poco riesgo, quien te va a decir que con 5.000€ puedes empezar a invertir en un piso en el centro de tu ciudad para alquilarlo por 800€ al mes. Nada más lejos de la realidad.
Pero a lo mejor sí podrías comprar una plaza de garaje para alquilar a 60€ al mes, con una rentabilidad neta de casi el 10% anual. Esto también es inversión inmobiliaria, pero a una escala más baja.
Da igual que compres un bloque de edificios por un millón de euros que una plaza de garaje por 5.000€. Si es para rentar o revender, se trata de inversión inmobiliaria de igual manera, y esto es algo que en mayor o menor medida, casi todo el mundo es capaz de hacer.
Luego está la opción de apalancarse. Que se trata simple y llanamente de solicitar préstamos, ya sean hipotecarios (a los bancos) o entre particulares (familiares y/o amigos).
👴 ES ALGO “PARA VIEJOS”
Otro mito. La inversión inmobiliaria es algo tan dinámico y entretenido en todas sus facetas que en los últimos años muchos inversores de entre 20 y 30 años están iniciándose en este impresionante mundo.
Esto lo digo yo, que tras asistir a varios eventos inmobiliarios he podido comprobar cómo asistían incluso chavales de apenas 18 años para empezar a formarse en este sector.
✋ ES UNA INVERSIÓN TOTALMENTE PASIVA
Aquí voy a romper una lanza en contra de lo que algunas personas pueden llegar a creer.
Y es que, a pesar de ser una inversión relativamente pasiva y fácil de gestionar, esto puede depender completamente de muchos y muy diversos factores como: la cantidad de propiedades que gestionas, si alquilas la vivienda «en tradicional» (completa) o por habitaciones, número de inquilinos, calidad y estado de tus propiedades, si llevas la gestión tú directamente o la tienes delegada, etc…
Pero lo que sí es cierto, es que el inmobiliario no es una inversión 100% pasiva, como puede serlo la compra de acciones bursátiles, por ejemplo, ya que siempre tendrás alguna reparación, adecuación, incidencia con inquilinos, rotación de inquilinos… que te llevarán irremediablemente a atender estas cuestiones directa o indirectamente.
📈 LA PROPIEDAD SIEMPRE AUMENTA DE VALOR CON EL TIEMPO
Pues depende. Y depende de muchos factores también, como hemos visto en el punto anterior.
Aunque es cierto que históricamente los precios de las propiedades tienden a aumentar con el tiempo, no es una garantía absoluta. Y es que factores como el precio de compra, el tipo de propiedad, la ubicación de la misma, la economía local o las condiciones del mercado pueden alterar notablemente los valores de nuestras propiedades en cuestión de unos pocos años, como ya pudimos observar y padecer con la famosa crisis del 2008, en donde los precios medios de las viviendas se desplomaron trágicamente en un periodo corto de tiempo.
Es por ello que el precio de compra, negociar bien, y observar e informarse de las tendencias del mercado en general, y de la economía local en particular, nos puede ayudar mucho a la hora de comprar propiedades que en vez de depreciarse, se revaloricen con el paso de los años.
💸 LAS PROPIEDADES MÁS CARAS GENERAN MAYOR RENDIMIENTOS
Esto es un mito especialmente peligroso, sobre todo cuando hablamos de viviendas.
Si nos centramos en inmuebles para alquilar, el precio de una vivienda no va casi nunca ligado a su RENTABILIDAD. Y normalmente, las viviendas mas caras y mas «exclusivas» son las menos rentables.
¿Cómo va a ser eso posible? Te lo explico rápidamente con un ejemplo sencillo:
Compras una vivienda de lujo en tu ciudad por 250.000€ y consigues alquilársela a un pijo por 1.000 eurazos mensuales (12.000€ al año), con lo que obtienes una rentabilidad anual sobre el capital invertido de menos de un 5%.
En cambio yo compro una vivienda humilde en mi pueblo de toda la vida por 35.000€ y consigo alquilarla a «tan sólo» 350€ mensuales (4.200€ al año), pero esta vivienda me proporciona un retorno anual sobre el capital invertido de más del 11%.
¿Ves la diferencia? Al final resulta que la vivienda «humilde» genera más del doble de rentabilidad que la «premium», y no sólo eso, sino que por el precio de una vivienda premium que me genera 1.000€ de beneficio al mes puedo comprar 7 viviendas «humildes» en mi pueblo que entre todas me generan 2.450€.
Por supuesto que el trabajo de gestión de siete viviendas será mayor que el de sólo una, pero generando un 145% más de beneficio creo que realmente compensa, pero esto ya es a gusto de cada inversor.
