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Hace ya casi un mes, el jueves 4 de mayo, compré mi primera vivienda; un piso de 117 metros cuadrados en el pueblo donde crecí, Macael.
Todavía estamos trabajando en la reforma ya que se trata de un piso de origen de hace más de cincuenta años, en el que sólo el baño está mínimamente aceptable. El bloque es uno de los más antiguos del pueblo, construido en el año 1966, ahí es nada.
La vivienda tenía y tiene aún mucho por reformar; instalación eléctrica, tuberías, ventanas, puertas, cocina…
La realidad es que la vivienda es demasiado grande, y lo que en un primer momento yo consideré una ventaja, se ha convertido en un inconveniente y hasta en un error que me hará perder algo de rentabilidad. Posiblemente no llegue al doble dígito de rentabilidad en esta primera inversión a pesar de haber comprado a un precio tan bajo.
El Estado, como no, tampoco ha perdido la oportunidad de robarme un total de 1.265€ en concepto de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), el cual he tenido que liquidar por un valor de referencia de 36.300€, exactamente el doble del precio real de compra de la misma. De este tema, que considero especialmente sangrante, hablaré largo y tendido en otro artículo.
A pesar de todo esto, no me hecho para atrás ahora y sigo con la creencia que esta, tras una dura y larga reforma, se puede convertir en una vivienda rentable para alquilar a largo plazo. Voy con la previsión de los números:
💲 GASTOS DE COMPRA
Estos gastos ya han sido liquidados por lo cual no son una estimación.
-Compra de vivienda: 18.000€
-Impuesto ITP: 2.541.91€
-Notaría: 416€
-Registro de propiedad: 190€
-Alta de suministros (luz y agua): 485€
🧾 GASTOS SUMINISTROS, IMPUESTOS… (ANUAL)
Al igual que los gastos de compra, estos gastos de suministros, impuestos, seguros y otros son también gastos fijos ya calculados.
-Impuesto IBI: 130€
-Impuesto basuras: 160€
-Comunidad: 300€
-Seguro de hogar: 150€
🛠 (PREVISIÓN) GASTOS DE REFORMA
Tras casi un mes trascurrido y viendo el progreso de la misma, estos son los gastos de reforma y amueblar la vivienda que yo estimo. Como es una estimación, estos gastos pueden verse afectados por muchas variaciones, cuando la misma haya finalizado haré una comparativa real y final.
-Gastos en mano de obra: 5.500€
-Gastos en materiales (electricidad, fontanería, pintura…): 2.500€
-Gastos en muebles (ventanas, puertas, cocina, electrodomésticos…): 7.200€
📈 (PREVISIÓN) RENTABILIDAD NETA
El cálculo de la rentabilidad es completamente subjetivo. Cada inversor la calcula a su manera. En mi caso, voy a explicar cómo lo hago yo teniendo en cuenta que se trata de una compra sin financiación bancaria: valor anual de renta (4.620€) – gastos fijos de suministros e impuestos anuales (740€) / valor de compra mas impuestos y coste total de reforma y mobiliario (36.832€) * 100.
Lo cual en este caso quedaría de la siguiente manera: (4.620€-740€) / 36.832€ * 100 = 10,53% de rentabilidad neta antes de impuestos.
Los impuestos, al ser una cantidad variable dependiendo de diferentes factores (ingresos por otras rentas, ingresos del trabajo, bonificaciones por tipo de alquiler, condición personal…) no los incluyo en el cálculo de rentabilidad.
💬 CONCLUSIÓN
Honestamente no es la rentabilidad que esperaba ni tenía en mente en el momento de la compra de la vivienda, pero todo lo que se acerque o sobrepase el 10% anual se puede considerar una buena rentabilidad en la inversión (si no que se lo pregunten a inversores en grandes ciudades, los cuales celebran las rentabilidades de 6 y 7%).
Así que nada, como digo, seguimos trabajando duro en la reforma para dejar la vivienda lo más habitable posible, y una vez hayamos acabado con ella y esté dando beneficio podremos hacer un cálculo de rentabilidad mucho más preciso de la misma.
