¿Bajarán los precios de la vivienda en España?

Existen algunos países, especialmente en el continente sudamericano, que cuando pones un pie en ellos es como estar en España hace diez, quince o incluso veinte años. Observas sus costumbres, su forma de hacer las cosas, sus políticas, sus preocupaciones, y casi podrías dar solución a cada uno de los problemas que actualmente tienen, pues tú ya los has vivido y superado en tu país.

Pues esto mismo también pasa con España, pero a la inversa, y uno de los países-espejo en los que se puede ver reflejada España es Estados Unidos.

«Cuando Estados Unidos estornuda, Europa se resfría».

Seguro que alguna vez has oído esta expresión, pues bien, tiene mucho de verdadera, y en lo que respecta a España incluso más. Lo que sucede hoy en Estados Unidos, sucederá irremediablemente en España en el término de unos meses, a lo sumos unos pocos años. Y la caída o corrección de los precios de la vivienda no será un excepción.

🗽¿QUÉ ESTÁ PASANDO EN ESTADOS UNIDOS?

Según esta noticia de Idealista del mes de enero de 2023; el año 2022 fue el peor desde 2008 en la venta de viviendas de segunda mano en el país americano. Están aumentando el número de días que las viviendas en venta pasan en los portales inmobiliarios antes de venderse y el mercado está sufriendo un ligero enfriamiento.

Si nos vamos a otra noticia aún más reciente del periódico La Información, nos viene a decir que el precio medio en la venta de viviendas en Estados Unidos ha sufrido su mayor caída desde los últimos 11 años.

Y es que al igual que aquí, e incluso antes, la subida de tipos por parte de la FED está haciendo que hasta para los americanos resulte poco atractivo el hecho de comprar vivienda en estos momentos con unos tipos de interés tan altos.

🏯 ¿Y EN CHINA?

Pero con una influencia soplando tan fuerte desde el este, no podemos olvidarnos nunca del gigante asiático. ¿Qué está sucediendo en su mercado inmobiliario?

China ha experimentando un crecimiento laboral y económico sin precedentes en los últimos años. A pesar de haber perdido ante la India el primer puesto en número de habitantes, ha crecido casi un 75% en tan sólo una década, su PIB per cápita se ha doblado y sus salarios mínimos prácticamente se han triplicado.

Con un panorama económico tan boyante, no es de extrañar que se haya estado produciendo una burbuja inmobiliaria similar a la que sufrimos en España durante la primera década del 2000, pero a lo bestia. Incluso se han oído rumores de que Xi Jinping ha estado usando como cortina de humo las cuarentenas masivas por COVID precisamente en aquellas ciudades donde la burbuja inmobiliaria estaba apunto de reventar.

En resumidas cuentas, China está sufriendo una burbuja inmobiliaria bestial con precios por m2 rondando los 9.000€ en ciudades como Pekín. Casi tres veces más de lo que puede costar una vivienda en el centro de Madrid, por ejemplo.

Pero China tiene un sistema democrático totalmente distinto, y tienen mil y una formas (y al menos mil serán injustas y en contra de la población) de atajar el «problemilla», o al menos, de que los rumores de la estrepitosa caída se propaguen lo mínimo posible fuera del país.

¿Pero qué pasa con España?

🌞 EL MERCADO INMOBILIARIO EN ESPAÑA

Aquí seguimos exactamente los mismos pasos que Estados Unidos, sólo que con un año de retraso. Y de momento, a pesar de los elevadísimos tipos de interés tanto en hipotecas a tipo fijo como variable, tanto el precio de la vivienda como el número de compraventas se mantienen estables.

Pero esto no es más que una quimera, una ilusión. Si nos fijamos en este gráfico de Idealista podemos ver que que el precio de la vivienda por m2 se está acercando a los 2.000€ en estos últimos meses. Pues bien, en el momento mismo que estalló la famosa «burbuja inmobiliaria» que quebró nuestro país, los precios llegaron a un máximo histórico de 2.115€/m2. Es decir, estamos casi ahí, en el mismo punto que cuando todo quebró.

Cierto es que la inflación hace su trabajo y los precios durante estos dieciséis últimos años tienen que haber subido sin más remedio, pero en mi opinión ya estamos rozando el límite en el que podríamos ver una pequeña corrección del mercado en los próximos meses.

❓ CONSECUENCIAS DE LA CAÍDA DE LOS PRECIOS

Todo pasa por algún motivo en la vida, y la subida o bajada de los precios de la vivienda no iba a ser la excepción.

A continuación enumeraré algunos de los motivos que yo estimo tendrán mucho que ver en la posible caída de precios de la vivienda de cara a final de este año o comienzos del que viene.

📈 ALTOS TIPOS DE INTERÉS

El Euribor sigue disparado. Y no tenemos ni idea de hasta cuando se mantendrá a este nivel. Ha pasado de estar en negativo medio punto hace poco más de un año, a encadenar una racha de subidas de medio punto porcentual desde que comenzara la guerra de Ucrania allá por febrero del 2022, y lo que nos queda por ver. Justo hoy que escribo esto, jueves 4 de mayo, el BCE ha anunciado otra subida de 0,25 puntos más los tipos de interés.

Esto, además de encarecer significativamente todas aquellas hipotecas a tipo variable que ya hubiese formalizadas, desincentiva muchísimo la compra de viviendas a los nuevos compradores que se lo estén pensando, ya que el tipo de interés para las nuevas hipotecas se ha establecido en una media de un 4%, lo que echando la vista atrás tan sólo un año supone una verdadera diferencia.

🏢 ESCASEZ DE OFERTA DE OBRA NUEVA O REFORMADA

Los precios de los materiales y de la mano de obra se han encarecido muchísimo en los últimos años, pero en consecuencia los precios de la vivienda de obra nueva no han subido en el mismo porcentaje, lo que ha hecho poco o nada atractivo para constructoras, promotores e inversores invertir en este tipo de activos. El resultado ha sido una completa paralización y congelación en la construcción de viviendas nuevas en casi todos los puntos de España.

Además de lo anterior, el parque de viviendas ha ido envejeciendo y sólo algunos pocos inversores han entrado en el negocio de la «Compra, reforma y venta», con lo que la oferta de vivienda interesante para aquellos futuros compradores se ha visto claramente muy mermada.

⚖ INSEGURIDAD JURÍDICA

Ya sea para la compra de tu primera vivienda habitual, o para una segunda residencia para tus vacaciones de verano (ya no hablemos para invertir o alquilar) la inseguridad jurídica que estamos padeciendo en España durante los últimos años está tocando niveles insostenibles. Los impuestos cada vez son más altos pero la protección de tu propiedad respecto a inquilinos morosos y/o okupas va en completo descenso, con la nueva ley de la vivienda incluso promueven estas barbaridades ampliando a un mínimo de dos años los desahucios y desalojos.

Se está vulnerando por completo el derecho a la propiedad privada y en algunos casos estamos aguantando situaciones y comentarios dignos de cualquier país bananero. Esto no hace más que desincentivar la compra y el flujo económico respecto al sector inmobiliario.

Esta es mi opinión y mi análisis de cara a lo que ocurrirá con los precios de la vivienda en España de aquí a unos 6-9 meses. ¿Qué opinas tú al respecto? ¡Te leo en los comentarios! 👇