Índice de contenidos
📈 1. ALTOS TIPOS DE INTERÉS
Cuando comencé a invertir, a finales del año 2022 y comienzos del 2023, el euribor ya se situaba en torno al 3%. Viniendo de años con tipos interanuales negativos, de hasta -0,50%, donde las hipotecas tipo estaban en torno a un 1% a tipo fijo o incluso en negativo a tipo variable, pagar una media de un 3,5% a día de hoy me parece un tanto excesivo. Y la situación no parece que vaya a cambiar demasiado, al menos a corto plazo, pues mi opinión es que hay una tendencia que pretende «acostumbrarnos» a unos tipos medios de un 3-4 por ciento, como ocurre en muchísimos otros países del mundo, donde sus ciudadanos ven normal tipos de intereses al 6, 7 y hasta superando los dos dígitos en algunos casos, lo que me parece una auténtica barbaridad, y un abuso, en mi humilde opinión.
Para el que no esté acostumbrado a estos conceptos, me gustaría recalcar que solicitar un préstamo hipotecario a un tipo de interés del 5,5% a tipo fijo durante 25 años nos haría pagar casi la misma cantidad de intereses que el total del préstamo solicitado. Es decir, si solicitas 100.000€ a un 5,5% fijo al cabo de 25 años habrás pagado algo más de 184.000€ entre intereses y amortización de la hipoteca, sin contar seguros de vida, de hogar, y otros tantos gastos extras que te «cuelan» obligatoriamente al realizar una hipoteca.
💸 2. AHORRO EN INTERESES Y OTROS GASTOS
En consonancia con el punto anterior, y evidentemente y sin menospreciar la importancia y la utilidad que la financiación bancaria nos ofrece a todos los ciudadanos (más cuando de hipotecas se refiere), para mí también es harto importante la cantidad de dinero que ahorro al no tener que acudir a la financiación bancaria.
Al final, hoy en día los tipos medios de interés se están situando y estabilizando en un 3%, con lo que al final de nuestro período hipotecario si echamos cuentas seremos conscientes de la cantidad de dinero que habremos pagado de intereses al banco. Si además multiplicamos esto por la cantidad de hipotecas que tengamos, la cosa se pone peor. Además de los intereses, siempre debemos tener en cuenta otros gastos que conllevan las hipotecas, como los costes de apertura, seguros de todo tipo que te cuelan obligatoriamente mientras dure la misma, etc. Yo decido ahorrarme estos costes.
⚠ 3. DIFICULTAD DE FINANCIAR OPERACIÓNES DE BAJO IMPORTE
Como sabréis, y si no lo sabéis deberíais pasaros por la sección de operaciones del blog, todos los inmuebles que he comprado hasta ahora con motivo de inversión han sido de «low ticket» como se dice ahora, o de muy bajo importe, hablando en plata.
Esto hace que dado que el euribor está tan alto y los costes del dinero han subido, la mayor parte de bancos no estén interesados en financiar tales operaciones debido a la baja rentabilidad que obtendrán. Muy pocos aceptan financiar compras por importes menores a 50.000€, así que, aunque quisiera obtener una hipoteca para una vivienda de 30.000€, me sería muy difícil obtenerla, mucho menos aún a un tipo de interés atractivo.
🤝 4. MAYOR CAPACIDAD DE NEGOCIACIÓN
Como dijo una vez nuestro amigo Miguel Ángel (Amigo Inversor) en una de sus entrevistas, si tienes capital y suficiente para comprar al contado, esto te proporcionará una capacidad de negociación mucho mayor y mucho más agresiva, sobre todo si con quien negocias es con particulares que tienen la «urgencia» de vender lo antes posible.
Pero es que esto también es aplicable a fondos y bancos, ya que los que están detrás de los mismos son personas como tú y como yo, y no tontas precisamente, y por ende son también conscientes de que una persona con ahorros y capital que tenga predisposición a comprar al contado es mejor candidato que al que tienen que esperar un plazo de tiempo determinado para ver si le conceden la hipoteca o no se la conceden.
⏳ 5. MAYOR AGILIDAD EN LA COMPRA
Hoy en día las buenas oportunidades inmobiliarias vuelan, eso lo sabemos todos. Hay que estar muy ágiles en la búsqueda, en el contacto previo, en la negociación, y por supuesto, en la formalización de la compraventa.
Para todo esto es necesario contar con capital suficiente para realizar la compra de forma rápida, la gente se desespera y no quiere esperar meses a que te concedan un préstamo, y si tienen otros compradores que les ofrecen agilidad en la operación, es normal que opten por ellos, y tú te quedes en la estacada como segundo plato.
❌ CONTRAS
Por supuesto que no tengo la verdad absoluta acerca de la mejor o peor forma de invertir. Esta es la que yo utilizo actualmente y lo que expreso aquí es mi humilde opinión. Tampoco quiere decir que el día de mañana no recurra a financiación bancaria para realizar alguna operación, todo es posible.
🔴 Menor escalabilidad: al utilizar fondos propios y no «apalancarse» en la financiación bancaria el modelo de inversión es mucho más lento y menos escalable.
🔴 Alta barrera de entrada: es decir, que si no tienes ahorros o puedes financiarte de otra forma, no puedes acceder al modelo de inversión o de hacerlo deberás empezar por activos más económicos y de bajos rendimientos como trasteros o plazas de garaje.
🔴 Descapitalización: evidentemente seguir este modelo te llevará a la descapitalización progresiva, es decir, que cada ves cuentes con menos dinero disponible para invertir. Pero no es tanto así, ya que el interés compuesto hará su trabajo, mientras más inviertas, más ingresarás, y tu capacidad de ahorro también se incrementará, con lo que cada vez necesitarás menos tiempo de ahorro para comprar tu siguiente vivienda de inversión sin necesidad de financiarte.
A pesar de todas estas contras y muchas otras que habrá, a mí me ha servido el modelo de inversión sin financiación bancaria que utilizo y sobre todo la que me ayuda a dormir tranquilo por las noches, incluso si tengo una vivienda vacía unos meses porque no encuentro al inquilino adecuado o surge alguna derrama que hay que soportar.
