Supongo que muchos ya te habrás dado cuenta que todas las operaciones inmobiliarias que he realizado hasta ahora han sido en pequeñas poblaciones de menos de 10.000 habitantes.
Hasta ahora he invertido en Macael, mi pueblo natal, que cuenta con 5381 habitantes, y en Olula del Río, de 6354 habitantes.
¿Porqué he decidido invertir aquí, y no en grandes ciudades con más servicios, donde los alquileres son más altos, como hacen la mayor parte de los inversores? 👉 Os lo cuento.
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🚗 CERCANÍA
En primer lugar, por cercanía. Esto es algo lógico, supongo. Cuanto más cerca estés de tus inversiones inmobiliarias, mejor controlada tendrás la gestión. Así de simple.
Pero no ha sido esta la única razón por la que he decidido invertir en mi pueblo, o en los pueblos de alrededor. Te sigo contando.
💸 RENTABILIDAD
Te voy a contar algo que quizás no sepas aún, pero que para mí ha supuesto una gran ventaja.
Según el principal portal inmobiliario de España, Idealista, Macael está considerado como el municipio más económico de Andalucía (y de casi todo el país) para comprar una vivienda, con un coste aproximado de 469€/metro cuadrado.
Una de mis primeras inversiones, un piso de más de 115 metros cuadrados que costó 18.000€, salió a 153€ el metro cuadrado, aunque es cierto que estaba deteriorado hasta tal punto que nos gastamos más en la reforma que en la misma compra, pero aún así la rentabilidad neta se acercó mucho al 10%.
Evidentemente los precios de alquiler de los pueblos no son los de las grandes ciudades, suelen ser bastante más bajos, pero siempre y cuando compremos en municipios con oportunidades laborales, servicios y comercios, será difícil que nuestra rentabilidad neta anual no se acerque al 10%.
Así que aquí tenemos otro punto clave, y de los más importantes, para seguir invirtiendo en este tipo de municipios.
🔒 SEGURIDAD
«En los pueblos se conoce todo el mundo«. Seguro que habéis escuchado esta frase miles de veces. Pues es cierto, y los que no os habéis criado en pueblos pequeños no os podéis llegar a imaginar hasta que punto se conoce todo el mundo. Algunos incluso aseguran conocer más sobre tu vida privada que tú mismo, imaginaos el nivel.
Esto puede ser negativo en algunos aspectos pero positivo en otros, como por ejemplo, en la seguridad.
Que te okupen una vivienda en un pueblo donde todo el mundo de conoce es más complicado que lo hagan en una ciudad donde nadie conoce a nadie, ni ganas que tienen. Esto es así. Es más, aunque les suene raro a los «urbanitas», yo a día de hoy todavía no he escuchado de un solo caso de okupación en mi pueblo natal, Macael.
⛔ BARRERA DE ENTRADA INFERIOR
Si estás pensando en comenzar a invertir en inmuebles y vives en una gran ciudad, lo más probable es que no encuentres nada por debajo de los 60.000€. Esto supone una barrera de entrada considerable, sobre todo si tienes pensado comprar al contado. Pero incluso si consideras obtener un préstamo deberás tener ahorrado al menos una cantidad del 30% para cubrir la entrada, impuestos y otros gastos imprevistos.
En cambio, si vives en un pueblo, las oportunidades de comprar viviendas en un estado decente a unos precios mucho más bajos son muy altas. Estamos hablando de viviendas que en ningún caso superen los 30.000€.
De esta forma, la barrera de entrada para comenzar en esto de la inversión disminuye considerablemente.
La única pega que podría poner en estos momentos a todo esto es que hoy en día, al estar los intereses interbancarios tan altos, los bancos están comenzando a rechazar hipotecas por cantidades inferiores a los 50.000€.
🔎 CONOCIMIENTO DEL MERCADO
Este es otro punto muy sencillo de comprender.
Si decides comprar viviendas para invertir en el lugar donde vives o donde te has criado es muy posible que conozcas a la perfección el mercado.
Cuando hablamos de «el mercado» nos referimos a cosas tan importantes como: perfil de posibles inquilinos, precios de alquiler, probabilidad de morosidad u okupación, estabilidad de los alquileres (basado sobre todo en las posibilidades laborales de la zona), y un largo etcétera.
Si todo esto lo tenemos más que claro y estudiado, es muy posible que nuestros cálculos de rentabilidad y nuestras propuestas de inversión se cumplan satisfactoriamente.
En cambio, si decidimos invertir en una zona muy alejada de donde vivimos, de la cual apenas conocemos nada ni tenemos a nadie que nos pueda orientar, es probable que terminemos equivocándonos en algo y en consecuencia cometamos algún error que nos pueda salir muy caro, económica y psicológicamente.
👥 LAS PERSONAS
Cierto es que hay gente de todo tipo en todas partes, pero la gente de pueblo tenemos un «nosequé» especial que hace que los demás se sientan a gusto viviendo ahí. Puede ser la cercanía, puede ser la hospitalidad, la generosidad, la dedicación y atención a los que llegan de fuera, la verdad no lo sé, pero si tienes una vivienda decente en un pueblo pequeño, que tenga servicios y oportunidades laborales básicas, es muy posible que tu inquilino se quede por mucho tiempo en tu vivienda. Si esto es lo que buscas, no te equivocas invirtiendo en pueblos pequeños, como hago yo.
❌ CONTRAS
Evidentemente no todo iba a ser color de rosa invirtiendo nuestro dinero en viviendas de pueblos y pequeñas ciudades, también tiene su parte negativa que debemos conocer y tener muy en cuenta antes de invertir en estos lugares.
Aquí te dejo algunos de los que yo considero importantes.
⬇ BAJO MERCADO DE INQUILINOS
Al ser pueblos pequeños, con unos servicios y ofertas laborales limitadas, pues hay poco mercado de inquilinos, como es lógico. Esto normalmente se traduce en el tiempo que tardamos en alquilar nuestras propiedades. Mientras que en las grandes ciudades existe una alta demanda y los pisos se alquilan apenas horas después de ser publicados, en nuestros pueblos podemos pasar entre una y tres semanas de media en encontrar al inquilino ideal para nuestra vivienda. Es algo con lo que tenemos que lidiar, pero a mí me compensa.
📈 BAJA CAPACIDAD DE REVALORIZACIÓN
Este es un punto muy pero que muy importante que yo suelo tener siempre en cuenta.
La tendencia durante las últimas décadas en España ha sido ver cómo la gente joven abandonaba los pueblos para irse a estudiar a las grandes ciudades y si podían, ya no volvían. Es decir, ha habido un éxodo masivo de los pueblos y pequeñas ciudades a las grandes urbes.
¿Y en qué se ha venido traduciendo esto que nos deba importar? Pues que al haber menos demanda de compra en los pueblos, las viviendas han mantenido mucho sus precios, obteniendo una capacidad de revalorización muy baja, en algunos casos nula, e incluso en muchos otros negativa, es decir que las viviendas cada vez valen menos.
Obviamente NO EN TODOS LOS PUEBLOS pasa esto, hay algunos que están de moda, sobre todo los de costa, donde la capacidad de revalorización es muy alta, pero por lo general, sobre todo en los pueblos del interior, está sucediendo al contrario.
Esto es así y es algo con lo que tenemos que lidiar, por eso tenemos que pensar una estrategia adecuada para hacer frente a esto, pues nos podemos encontrar con la situación de que pasados cinco o seis años queramos vender una vivienda que hemos comprado en un pueblo y tengamos que venderla al mismo precio que la compramos o incluso menos, debido a la baja demanda del mercado.
🔄 POCO ATRACTIVO PARA REALIZAR «FLIPS»
Al haber una demanda escasa de gente queriendo comprar viviendas en estos lugares, la posibilidad de dedicarse a hacer «flips» (comprar, reformar y vender) se convierte en algo complicado y de alto riesgo.
Primero porque el abanico de gente al que llegamos es mucho menor, es decir no hay tanto público a la que poder ofrecer nuestra vivienda reformada.
Segundo porque hay que seleccionar muy pero que muy bien la zona en la que realizamos la operación, para asegurarnos que la venta a posteriori no se nos atragante y tardemos demasiado tiempo en vender la propiedad, o incluso no consigamos venderla.
Y tercero, pero no menos importante, porque el precio de las propiedades es menor, y al ser menor, nuestro beneficio, aunque el flip salga de escándalo, también será siempre menor.
Te pongo un ejemplo rápido que ilustre mucho mejor este tercer punto del que os estoy hablando:
Compramos una vivienda de pueblo por un módico precio 20.000€. La reforma, que suele costar generalmente lo mismo la hagamos en un pueblo que en una ciudad, se nos va a otros 20.000€, con lo que tenemos unos gastos totales de 40.000€. El flip resulta que sale bien y al cabo de unos tres meses terminamos vendiendo la vivienda en 52.000€, consiguiendo un beneficio neto de 12.000€ con un 30% de rentabilidad sobre la operación. No está mal.
Ahora supongamos que queremos hacer un flip en una ciudad. Encontramos una vivienda en buena zona por 80.000€. La reforma nos cuesta también 20.000€, ya que como he comentado antes, los precios no varían entre ciudades y pueblos (incluso es posible que salga más económico en una ciudad, por haber más competencia). El coste total de la inversión se nos va a 100.000€. Pero resulta que dejamos la vivienda estupenda y además hay mucha demanda, por ser una ciudad, y terminamos vendiéndola a 130.000€ en unas pocas semanas desde la reforma. Hemos generado un beneficio de un 30% con respecto a la inversión, igual que en la vivienda de pueblo, pero en este caso nuestro margen de beneficio neto no han sido 12.000€, sino 30.000€. ¿Veis la diferencia? Hemos generado 18.000€ más en un plazo de tiempo inferior, aunque nuestra inversión de capital haya sido superior.
Pues aquí el ejemplo que ilustra que para realizar flips, los pueblos suelen ser generalmente poco atractivos.
